天创网 40年老楼的重生: 一场业主、政府与中建八局的“自主更新”试验

2026年5月，深圳市罗湖区一栋建于1982年的老旧宿舍楼正式动工拆除。对于楼里的10户居民来说，这一天不是“被拆迁”，而是“自家翻新”的开工日。

这是深圳首个老旧住房“自主更新、原拆原建”试点项目。在这座超大城市的核心区，一场“小而精”的城市更新试验正在进行。主角不是政府，也不是企业，而是楼里的全体业主。

建于1982年的深圳市第一幼儿园宿舍楼

每逢雨季，业主刘先生便心有余悸。往年暴雨时节，一楼总是河水倒灌、积水成患，再加上墙体开裂、管线老化，安全隐患翻倍，社区工作站每次都要紧急组织撤离，他和邻居们只能自费住酒店避险。“一到这种天气就提心吊胆，花钱住店不说，还折腾得很。”回忆过往，刘先生感慨道。对于这座房龄近50年的危楼，业主们既“不敢动”，也不知道“如何动”。

转机始于国家政策的顶层设计。2025年8月，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》首次将“自主更新”纳入中央层面城市更新战略框架。同月，广东省发布相关指导意见征求意见稿，明确鼓励产权人自主更新。

今年1月，正当业主们为改善居住条件多方奔走之际，罗湖区住建局主动上门，宣讲政策、听取诉求。业主们想改，并倾向于选择有实力、信誉好的国企作为施工单位。政府部门随即对接了几家有资质的企业，最终选择了在危旧楼房“原拆原建”领域积累了丰富经验的中建八局，双方很快达成合作意向。

随后，业主与施工方反复沟通，在有限空间内“精打细算”——调高房屋层高，优化厨房、卫生间、客厅、卧室的动线布局，加装新电梯，并将一层地势抬高，不仅解决了河水、雨水倒灌引发的安全问题，还辟出社区公共活动空间，大幅提升了未来的居住品质。

让这个项目真正跑起来的，还不只是图纸上的改动。一位参与项目协调的街道工作人员表示，这类“自主更新”模式能落地，有几个条件缺一不可：政府把政策路径铺清楚，施工方把报批、协调等专业事务打包承担下来，而最关键的是——这栋楼的“底子好”，10户居民、产权关系清晰、没有复杂的继承纠纷，再加上业主们心齐、意愿强，推进速度远超预期。

业主、政府、企业共商户型方案

4月底，刘先生一家和邻居们正式搬离旧楼，预计明年可迁入新居。项目的推进速度超出预期，从列入试点到正式开工，仅用时4个月。

这种看得见的变化，也在悄然带动周边居民。不少此前持观望态度的老旧小区业主，开始主动联系政府了解政策、表达改造意愿。这栋40年老楼的重生，正为城市核心区老旧住房更新探索出一条可复制、可持续的新路径——在城市更新这条路上，业主不只是“被安排”的对象，也可以成为真正的推动者。

“台风天浸水、住在危房的日子总算结束了”。业主们对未来的新家，满怀期待。

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